发布时间： Mon Mar 12 15:04:43 CST 2018 供稿人：康俊亮
（原文刊载于《人民法治》2018年3月号、《人民法治网》微信平台，本会经授权转载。）
核心提示：在“房住不炒”新时代，包括地方政府、房地产开发企业、金融机构及购房人等各参与方，均已根据调控思路及时调整了行为模式或参与模式。作为我国房地产领域纠纷解决的重要组成部分，房地产仲裁也应当及时“适应新发展、迎接新挑战、抓住新机遇”，进而使得房地产仲裁的理念、价值取向、裁判标准等及时跟上行业发展的步伐，这不但对房地产仲裁的发展有重要影响，也是维护行业平稳、健康、可持续发展的重要保障。
在“房住不炒”新时代，包括地方政府、房地产开发企业、金融机构及购房人等各参与方，均已根据调控思路及时调整了行为模式或参与模式。作为我国房地产领域纠纷解决的重要组成部分，房地产仲裁也应当及时“适应新发展、迎接新挑战、抓住新机遇”，进而使得房地产仲裁的理念、价值取向、裁判标准等及时跟上行业发展的步伐，这不但对房地产仲裁的发展有重要影响，也是维护行业平稳、健康、可持续发展的重要保障。
康俊亮 中国房地产业协会调解中心主任
2017年2月26日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议，强调建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，要充分考虑房地产市场的特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。本次会议，确定了当前一定时期内房地产市场调控的总思路：在坚持房住不炒的前提下，研究制定长效机制和基础性制度。2017年，围绕上述调控思路，中央多次作出部署，各地密集出台调控政策。据不完全统计，年内各地出台房地产调控政策近250次，在“因城施策、因地制宜”的调控原则指导下，限购、限贷、限价、限售、打击“商改住”、鼓励租赁市场等多种政策被广泛应用到了热点区域楼市，有效挤出了投机需求，推动楼市理性发展，我国房地产市场进入了“房住不炒”的新时代。
考虑到本轮调控对行业的影响是系统性、全局性的，本文不分析单个热点问题与仲裁如何结合，而是在全面概述本轮调控的情况及本轮调控对行业影响的基础上，阐述房地产仲裁今后的发展方向。
本轮调控概况
（一）本轮调控的定位
“房子是用来住的，不是用来炒的”是本轮房地产调控的定位，其意在凸显住房的居住属性，打击其投机属性，弱化其投资属性，无论是中央出台的调控政策，还是地方政府出台的调控政策均紧紧围绕这一定位。今后相当长一段时间内，我们认识、理解房地产行业均不能偏离这一定位。
（二）本轮调控的主要特点
1.针对性强。分类调控、因城施策是本轮调控的一大特色，避免了以往“一线城市感冒，全国吃药”的局面。分类调控、因城施策的基本思路是，中央政府负责顶层设计和信贷税收保障等政策框架，省级政府负调控总体责任，市县级政府负主体责任，这样既可以保证调控的全局性，又可以大大提高调控的针对性。
2.措施全面，不留死角。限购、限价、限贷、限售等措施齐头并进，同时凡是不符合调控目标，可以打擦边球的漏洞被逐一纠正，如在限价的情况下，开发企业为提高商品房的实际出售价格捆绑车库、精装修的行为，自持住宅以租代售的行为等。
3.行政干预与基础制度建立完善同步进行。行政手段见效快，但根据以往历次调控的经验可以看出，单靠行政手段很难保证调控效果的持续性，这也是社会大众将调控称为“空调”的主要原因之一。本论调控即明确了房地产的定位，同时长效机制、基础性制度逐项落地，这对房地产行业的发展有深远的影响，也是本轮调控最大的特色。
（三）本轮调控的主要目标
本轮调控始于房价快速、非理性上涨，如不及时改变这种局面，不但会影响房地产行业自身的健康、可持续发展，还会冲击金融安全及其他实体产业的发展。因此，本轮调控的短期目标是用限购、限贷、限价、限售等行政手段控制房价的非理性上涨。与此同时将与房地产行业相关的长效机制、基础性制度等逐项落地，伴随着长效机制、基础性制度的逐项落地，行政干预手段稳步退出，进而实现以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，双轨制的住房供应体系，即可以实现让全体人民住有所居，又可以防范出现系统性的金融风险等中长期目标。
（四）本轮调控的主要内容
本论调控的内容可以概括为以下几个方面：
1.限购、限价、限售。其中限购，是指户籍家庭规定可以购买住宅套数的上限，非户籍家庭或者不得购买，或者在社保或税收满足一定条件的前提下规定可以购买套数的上限；限价，是指房地产开发企业在预售商品房，去主管部门办理商品房预售许可证时，主管部门与房地产开发企业协商待售商品房的价格，只有在价格协商确定后才可以拿到预售许可证，且价格一旦确定，企业不得随意调高价格；限售，是指商品房在签订买卖合同或拿到不动产权证后的一定期间内，不得交易。
2.限制“商办类”项目改住宅。商办类项目的土地用途为商业或办公，其房屋的规划用途相应的为商业或办公。在部分热点城市，开发企业为了更好地销售项目及获得更高的利润，往往会将商办类项目的设计用途向住宅靠拢。本轮调控基本上改变了商办类项目改住宅销售的情况。
3.限制“资金”违规流入楼市。主要包括，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款施行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房等。
同时，还通过提高首付款比例及贷款利率的方式，进一步提高购房的成本，限制流入楼市的资金。
4.鼓励住房租赁。住房租赁制度一直是我国住房供应体系及住房制度中的短板，这也是“重买卖轻租赁”的重要原因。为鼓励租赁，本轮调控采取了以下措施：（1）明确提出“租售同权”，通过租赁住宅也可以获得附加在房屋所有权之上的部分社会福利，如教育、落户等。（2）鼓励房地产开发企业自持住宅项目。鼓励房地产开发企业在建设用地使用权的有效期限内，自持住宅项目，并通过租赁获得收益。（3）鼓励机构投资者进入租赁领域，发展长租公寓。（4）在部分城市试点，农村集体经营性建设用地上建设租赁住房。（5）鼓励金融机构为住房租赁提供包括REITs在内的融资服务。
5.鼓励发展共有产权住房。共有产权住房是我国住房保障领域中的重大制度创新，通过市场化的运作方式，既避免了寻租，切实满足了夹心层的居住问题，又为今后保障房与商品房的有效衔接及保障对象平稳、有效退出住房保障领域提供了充分的政策空间。
6.不动产登记信息联网。不动产登记信息联网以后，理论上讲，主管部门可以掌握联网区域的以下数据或信息：已出让土地的情况，如是否已开发及开发的进度，是否已取得预售许可及销售的进度；存量住房的基本情况，如数量、交易频次等；个人拥有房屋所有权的数量等。通过上述大数据的分析，为今后一系列政策及立法提供了客观基础。
7.推进房地产税收结构改革。包括为鼓励住房租赁企业的发展，应统筹并降低相关税负；为保障基本居住，应合理设置自住住房的税负；为抑制投机投资购房，应加大其交易及保有环节的税负等措施。
8.推进土地领域部分改革。除在试点城市推行集体经营性建设用地建设租赁住房以外，还包括落实好人地挂钩的土地供应机制，盘活城镇闲置用地发展租赁住房等。
9.施行联合惩戒措施。住房城乡建设部联合31个部门发布了《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，明确规定了失信行为的惩戒对象及惩戒措施。
调控后房地产行业新发展
近几年房地产市场的快速发展与本轮调控效果相叠加，共同推动我国房地产进入了新时代，具体表现在以下几个方面：
1.从政策及制度维度看。长效机制正在逐项落地，基础性的住房制度体系框架也日渐清晰。可以预计，行政调控手段会逐渐淡化，但并不意味着全部退出，今后将会更多地通过市场手段发挥对行业的调节作用，同时在中央制定宏观的、统一的政策框架下，赋予地方政府更多的主导权。
2.从行业聚集度维度看。2017年千亿房企达到17家。同时，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%，TOP100房企集中度达55.5%。值得注意的是，TOP100房企的金额、面积门槛分别为153亿元、120万平方米，TOP200房企的金额、面积门槛46亿元、30万平方米，都较2016年降低，表明TOP200、甚至百强房企内部格局也开始分化。（数据来源，中房研协公司《中国房地产市场研究-季报（2017年四季度）》）
3.从企业发展的维度看。大中型开发企业为保持其规模及体量，会更加积极地获取土地。在目前的形势下，除通过二级市场招拍挂外，更多的将会通过收购兼并中小企业的方式获取土地。同时，随着地价的提高，公开招拍挂方式将更多地体现为联合体的方式。
4.从区域性分化维度看。对区域性市场的划分，除采取原有一线、二线、三线、四线的划分标准外，今后将出现若干区域性中心，如以北京、上海、深圳为中心的环一线，以郑州、西安、成都、重庆为代表的部分区域性中心。不同区域基于其区域定位、人口流入、产业政策、交通配套等方面的差异，在房地产市场方面的差异会越来越明显。
5.从产品形态维度看。区域性中心开发建设的高峰期已过，今后会更多地采取城市更新的模式，同时区域性中心会逐渐进入存量房主导的时代，住房供应也会更多地向租赁型住房及共有产权住房倾斜。
房地产仲裁应重视的几个问题
在房地产进入新的发展阶段的前提下，如何更好地提供符合时代发展背景的纠纷解决服务，是房地产仲裁必须面对的问题。本文认为，无论是仲裁机构，还是仲裁员均应当重视以下几个方面，如此才能在竞争中占得先机，在促进仲裁发展的同时，为行业的平稳、健康、可持续发展提供保障。
1.在裁判标准及价值判断上，实现政策逻辑、商业逻辑与法律逻辑的统一。裁判必须遵循法律逻辑，这是前提与基础；但同时也要看到目前房地产处于特殊的发展阶段，即通过本轮调控确定今后房地产的发展方向及法规政策框架体系。本轮调控出台的政策虽多，但内在逻辑性强，每项政策的功能定位清晰，互相配合，共同服务于调控目标，同时还需注意到有的政策具有临时性，有的政策是为立法作储备，因此不能将其简单理解为“红头文件”，这就需要深刻理解政策，把握其发展脉络，最大程度实现法律逻辑与政策逻辑的统一。与此同时，鉴于此次调控具有强行政干预的特性，这在一定程度上打破了原有的商业逻辑，当然这种情况在长效机制、基础性制度落地后会改变，但在未改变之前，应当注意到这一点，在遵循法律逻辑的前提下，适当让裁判结果更加符合行业应有的商业逻辑。
2.根据行业发展动向，提前布局。提供高质量的仲裁服务是仲裁生命力的体现，但能否根据行业发展提前布局，则决定了仲裁机构能否可持续发展。如仲裁机构能否根据行业的发展，预判纠纷的发展方向及类型，并提前做好研究工作，能否根据行业发展的区域性有针对性地开展推广工作等，都是仲裁机构必须认真对待的问题。
(本文刊载于《人民法治》2018年3月号)
