略论房屋租赁纠纷中装修投入损失的处理原则
发布时间： Tue Jan 01 00:00:00 CST 2002 供稿人：
编者按：在审理房屋租赁纠纷案件中，房屋装修损失如何处理，尤其是租赁合同无效、终止、或解除时，装修损失的处理，装修物价值的计算，是仲裁实践中经常遇到、又比较棘手的问题。这关系到当事人的切身利益，因此，研究这类问题，有一定的理论和实践意义。本文作者对这类问题进行了有益的探索，尽管一些观点还值得商榷。我们转载这篇文章，旨在引起大家的关注和讨论，深化对这类问题的认识。文/陈晓明
房屋租赁纠纷中装修投入损失的处理是房地产审判工作中出现的新问题。随着居住条件的不断改善，因房屋装修引起的纠纷日益增多。由于房屋装修本身及其在房屋租赁合同中所处地位的特殊性，加之缺少具体的法律、法规予以调整，实践中处理这类纠纷的做法不
一，不利于保护当事人的合法利益和维护社会的安定团结。笔者拟就此问题浅做探讨。
房屋装修是指为使房屋内部环境达到一定的质量要求，使用装饰材料对房屋的内部进行装饰修建的工程建设活动。在房屋租赁活动中，装修的特点表现为：
装修物归承租人所有。房屋承租方为装修方，装修投入材料的所有权归承租人。这与房屋租赁中的修缮有本质的区别。
装修物与房屋具有相对不可分离性。装修物并非一般的陈设物，一经装修，即与房屋紧密地结合在一起，要使装修后的房屋完全恢复原状，事实上已经不可能，并且在经济上也不合理。
结合以上特点，在房屋租赁合同中，对于该房屋的所有权与居住使用权只是暂时分离，因此承租人对租用房屋进行装修实质上属我国民法所规定的添附，即不同所有人的财产合并在一起，形成一种不能分离的财产。根据我国民法有关物的添附的规定以及实践中租赁房屋装修投入纠纷的类型，笔者认为，处理这一新问题可从以下四个原则出发：
侵权责任原则
适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对租用房屋所为的装修。根据我国民法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则为民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得该租用房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。1994年4月《广东省城镇房屋租赁条例》第18条明确规定：租赁期间，出租人或者承租人改建、扩建或者改变房屋用途或结构的，必须经对方同意。这一规定显然既着重对民法中所确认的物权的保护，同时也兼顾合同中当事人的真实意思表示。承租人擅自装修，既侵权，又违约，应由其承担装修投入的全部费用。具体处理办法为：承租人对其投入的装修物，能够拆除的，可以责令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承担损失赔偿责任；承租人因拆除装修物造成房屋损坏，应负赔偿责任。
实践中也有一种观点认为，对于承租人不能拆除的装修物，房屋所有权人应给予一定的经济补偿，显然放纵其违法行为，破坏了法律的严肃性和统一性。再则，物之价值因人而异，对不能拆除的装修物，若房屋所有人确实不需要，仍由其补偿承租人的投入损失，更加显失公平。实际上，实践中承租人单方为添附行为，是有其获利目的的，如有些承租人租用房屋从事经营活动，进行装修是为了更好地招揽生意，获取更高的利润，对其行为自应承担相应的风险损失，即使利益最终不能实现，损失仍应由其承担，这完全符合我国民法精神。因此无论是从实践中切实保护当事人合法权益出发，还是从长远的立法意图来看，确立侵权责任原则是必要的。
当事人约定原则
适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修是一种合法的添附行为，对装修投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是我国民法所规定的自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定处理原则的直接法律依据。
对此，有一种观点认为，即使原租赁合同属非正常终止（如原合同无效或被解除），若当事人事先约定了具体处理条款，仍应按约定处理。笔者不同意这种观点。因为当事人双方对装修投入损失处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。即使当事人双方仍同意按原来的约定处理，性质上也已经属事后协商一致的处理。因此，笔者认为，若租赁合同属非正常终止，则不适用当事人约定原则。
公平合理原则
适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修，双方未对补偿作约定，且合同属正常终止。
我国民法通则第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都 没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修，是一种合法的添附行为，但由于双方未就此装修责任的承担问题事先约定，且合同属正常终止，按照我国民法责任过错归责原则显然无法解决这一问题，因此实践中应本着公平合理的原则加以处理。具体处理办法可依据最高人民法院《意见》第86条的规定：承租人投入的装修物，能够拆除的，由承租人拆除归自己所有；不能拆除的部分评估后扣除折旧由出租人予以补偿；因装修行为造成房屋受损，承租人应负赔偿责任。
如何理解“装修物能否拆除”？实践中对此容易产生争议，因此有必要加以探讨。笔者认为，对装修物能够拆除应确立两方面的条件：基于对物权的保护，装修物的拆除不能损害租用的房屋；从经济角度考虑，该装修物的拆除不损害其自身的使用价值。
违约过错责任原则
承租人在取得房屋所有人同意的情况下为装修行为，若原租赁合同属非正常终止，如合同无效或一方违约，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，可能造成另一方当事人因装修投入的损失或利益的丧失。根据我国民法通则第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销、解除的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。因此实践中处理这一类型纠纷应考虑过错责任原则的适用。
具体如何适用，实践中各行其是。比较通行的观点认为，谁有过错，谁承担折旧后装修物的费用。笔者认为这种处理原则是错误的。按照我国民法的有关规定，过错责任承担必须具备三个条件：有过错行为；有损害事实存在；过错行为与损害事实之间有因果关系。在房屋租赁合同中，承租人对租用房屋进行装修是以房屋所有权人同意为前提条件的，房屋一经装修，必然存在着双方当事人对装修的责任承担问题，而并非一方的违约过错行为引起。例如承租方将装修后的租用房屋擅自转租给第三人致原租赁合同被解除，但承租人的这一违约行为并没导致出租方在装修方面的损失，按谁有过错谁承担责任的处理方法，由承租方承担所有装修费用，显然忽略了过错责任的适用条件，扩大了过错责任范围。
实际上，在房屋租赁合同中，尽管承租人对租用房屋进行装修是以租赁合同的成立为基础的，但是，房屋装修并非租赁合同成立的必然产物，即存在着房屋所有人同意这一前提。确切地说，在整个租赁合同中，房屋装修的权利义务关系既作为合同的一部分而又相对独立于房屋租赁关系而存在，这是物的添附在合同中所体现出来的特殊性。一方当事人只有违反了房屋装修的权利义务关系，才会导致另一方当事人的损失（包括利益的丧失），也只有在这种情况下才适用过错责任原则。
因此，笔者认为，实践中处理租赁合同属非正常终止的装修投入承担时，应先考虑过错行为的性质。若该过错行为违反了原租赁合同中房屋租赁方面的权利义务关系，则不能适用过错责任原则，对装修投入的处理，当事人事先有约定的，按约定处理；没有约定的，按公平合理原则处理。若该过错行为违反了原租赁合同中房屋装修方面的权利义务关系，则结合公平合理原则，按过错责任的大小共同承担装修费用。
（摘自《人民司法》1998年第七期）
