发布时间： Tue Aug 20 11:35:51 CST 2024
本文原载于《中国商事争议解决年度观察（2024）》。作者：泰和泰（深圳）律师事务所高级顾问，泰和泰全国“不动产和城市运营法律中心”总负责人张春丽，泰和泰（上海）律师事务所合伙人，涉外业务部主任胡宪。
一、概述
1 2023年房地产行业发展概况
接续2022年的调整，2023年全国房地产市场受疫情后需求集中释放的带动，呈现“前高中低后稳”的发展态势，但市场复苏前景仍待观察。其中一季度市场表现活跃，住房交易指标表现较好。二季度急转直下，和市场预期发生背离，市场信心也受到了挫折。三季度在中央政治局会议“中国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断和定调下，市场继续下行，“调整优化房地产政策”成为关键词，为使市场回暖，各地支持政策频出。四季度各类支持性购房政策继续加码，尤其以四个一线城市政策放宽为重要特征，但也仅在交易数据上实现了止跌维稳。整体上来说，2023年房地产市场仍处低位运行，政策效应并不明显。
1.房地产销售持续低位，政策刺激下市场呈“前高中低后稳”发展态势
2023年，行业销售规模继续下滑，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，商品房销售额116622亿元，下降6.5%，降幅较2022年大幅收窄。与2021年行业顶峰相比，面积和销售额均下降超30%，行业整体维持底部震荡格局。其中，全年住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，办公楼销售面积同比下降9.0%，商业营业用房销售面积同比下降12.0%。
具体来看，2023年一季度销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，商品房销售额同比增长4.1%；二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退，商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%。三季度、四季度中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，一方面体现在降速逐月收窄，另一方面销售金额、面积同比增速降幅在收窄。
2.房地产投资持续承压，土拍成交热度不高，项目竣工规模增加，但新开工房地产项目规模低
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，成交金额为37504亿元，同比分别下降了21%和18%。房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%；其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%；其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。
以上数据表明，房地产开发投资指标总体呈现了降幅持续扩大的问题，由于销售端数据明显弱于预期，且受困于现金流问题，使得房企投资和开发意愿偏弱。而房屋竣工规模增加，说明房企在房屋交付方面富有成果，政府部门“保交楼”工作的开展卓有成效。
3.房企债务风险事件持续频发，多家房企启动债务重组，房企“化债”进入加速阶段
据公开统计，2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比2022年增加700亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。所涉及的企业中，包括大多数的百强房企。其中，年内到期债券余额最多的分别是恒大集团和碧桂园，其年内到期海外债分别为185.96亿元人民币、28.32亿元人民币，碧桂园到期信用债金额为52.63亿元人民币。上述高债务基数自然提高了房地产企业债务违约的风险，2023年是房企的债务到期高峰。据不完全统计，截至2023年10月11日，以违约、展期日为口径统计，2023年以来房地产债券市场已有181只境内外债券违约或展期，共涉及42家发行人。其中，116只地产债展期，65只地产债最新状态为实质违约，违约类型包括未按时兑付本金或本息、触发交叉违约等。债券逾期违约事件中，房地产行业无论从违约主体的数量还是违约金额来看，都远超其他行业。其中，截至2023年8月，债务逾期金额前三的是中国恒大、世茂集团、阳光城，违约金额换算成人民币分别为5321.31亿元、458.19亿元、358.13亿元。此外，包括上市房企金科股份在内的很多房企也存在旧债未偿，新债又接连到期的情况。
房企解决债券违约的主要方式是展期，随着市场政策的逐步利好，大量房企境内债展期方案获得通过。
4.房地产政策前稳后松，扶持政策密集出台，强调防范化解风险，但收效甚微
2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，支持居民按揭购房，供给端续期“金融16条”“三个不低于”“房企白名单”等纾困措施相继提出。中央在2023年首次提出“三大工程”，即关于规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面的重要部署。
地方调控政策松绑也同时加力提速，核心一二线城市开启“四限”松绑潮。据不完全统计，截至2023年12月18日，全国至少273个省市出台了622次宽松性政策，频次已超2022年。力度和能级上，2022年地方“四限”政策松绑的主力军是三四线城市，2023年则调整为“一线政策边际松动，多数二线城市解除限购限售”的政策导向。
从政策成效来看，虽然政策支持力度相较2022年增大，就供给端中央层面的金融支持而言，具体落地情况跟预期还存在较大差距，房企的融资压力并未得到根本缓解和改观。需求端居民信贷增长则受到整体行业预期和整体消费能力的影响，全年新增中长期贷款占境内贷款比重仍处在相对低位。
5.房地产行业进一步升级优化，呈现新的增长领域
随着中央政治局会议确定的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”新提法，房地产行业也在经历着内生的重大调整和变化。在供给侧改革的大背景下，较多房地产企业也加快由“销售型物业”向“持有型物业”（包括商业地产、产业园、长租公寓、物流地产等）转型，持有型物业规模比重进一步上升。优质的持有型物业收益稳定，抗通胀能力强，是目前低利率市场环境下大类资产配置的重要筹码。在此基础上，商业类资产纳入基础设施公募REITs的试点，则大幅提升了存量和增量持有型商业地产的流动性，也因此受到险资和外资的高度青睐。
另外，房地产代建模式因其“轻投入、逆周期、低杠杆”的三大优势，业务规模不断增长，更多的开发企业投入较多精力增加代建业务。其中，市场经历了政府代建向商业代建，商业代建向资本代建的转型，并逐步形成了最新的标准化管理、代建平台化按需定制的柔性代建模式。行业中，诸如绿城控股这类代建领域的龙头企业已经占据先发优势，形成了较为成熟的运营管理模式及项目落地经验。
保障性住房建设作为“三大工程”建设之首要任务，尤其是《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）的发布，更是将市场关注的焦点从包租房转换到配售型保障房，逐步形成“二租一售”的住房保障体系。保障性住房的规划建设，不仅整合了从中央到地方金融政策的支持，有效衔接了三大工程中另一重头工程“城中村改造”，还有效改变了以商品房为主的供给模式，成为房地产行业新兴增长点。
2 2023年房地产争议概况
1.诉讼视角
相较于2022年，全国法院2023年可检索到的房地产争议案件量持续下降，考虑到法院立案、审理、判决及裁判文书上网均存在一定的滞后性，统计的数据与2023年房地产争议的客观情况可能存在一定的差异。事实上，从笔者团队真实办案情况来看，因为行业的困境，房地产合作纠纷、房地产相关金融纠纷、土地使用权纠纷、设计和建设工程纠纷、房地产商品房买卖纠纷、房地产租赁等纠纷，在实务中相比往年大幅增加。
从诉讼案件的数量看，根据中国裁判文书网公布的2023年数据，物业服务合同类的案件最多，占比53.6%，其次是房屋买卖合同类、房屋租赁合同类、土地租赁合同类、农村土地承包合同类、房地产开发经营合同类、建设用地使用权合同类案件。相比2022年，房屋买卖合同类的案件比例较大增加，由3.6%增加至24.3%。
2.仲裁视角
相较于2022年，从全国仲裁机构2023年现有公布的数据来看，房地产合作纠纷、房地产相关金融纠纷、土地使用权纠纷、设计和施工、买卖纠纷、房地产买卖纠纷、房地产租赁等纠纷，在实务中相比往年在数量和争议金额上均大幅增加。
以我国主要的仲裁机构公布的情况来看：
北京仲裁委在2023年受理的房地产类案件量为663件，总标的额为2924890360.5元，平均标的额为4411599.3元。占案件总量（12222件）的5.42%。其中，国际案件7件，案件标的额为197949539.35元，平均标的额为28278505.62元。在2022年受理的房地产类案件量为550件，总标的额为3611259319.59元，平均标的额为6542136.45元。占案件总量（8421件）的6.53%，其中，国际案件7件，案件标的额为35633965.06元，平均标的额为5090566.44元。
相比之下，2023年相较于2022年房地产类案件总数量增加了113件、增幅20.5%；国际案件数量虽然保持一致，但案件标的额大幅增加，整体仍然呈上升趋势。
在新增的房地产合同类纠纷中，房屋租赁合同为367件，相较于2022年的270件增加了97件、增幅36%；房屋买卖合同为184件，相较于2022年的121件增加了63件、增幅52%；物业服务合同为45件，相较于2022年的70件减少了25件；房地产服务合同纠纷为5件，房地产合资、合作开发合同为2件，房地产开发项目转让合同为2件，房屋拆迁合同为2件，有关房地产的其他合同12件等。
我国其他主要仲裁机构2023年受理的案件中，房地产均成为主要仲裁案件类型。中国国际经济贸易仲裁委员会受理的房地产类案件为40件；深圳国际仲裁院受理的房地产类案件为1066件；上海国际经济贸易仲裁委员会受理的建设工程房地产类（未作区分）案件为1272件；上海仲裁委受理的房地产类案件居所有受理案件类型中的第五，仅次于买卖合同、建设工程、知识产权、金融类争议。
3.调解视角
2023年9月，《关于充分发挥人民调解基础性作用 推进诉源治理的意见》出台，强调贯彻非诉讼纠纷解决机制，排查并建立矛盾纠纷台账，区分基层、重点领域、重大纠纷调解方式，并通过诉前引导、分流案件、及时受理调解等加强诉调工作对接；最高人民法院（以下简称最高院）办公厅与住房城乡建设部办公厅联合印发《关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”线诉调对接机制的通知》，对加强住房城乡建设领域民事纠纷诉源治理工作，完善“总对总”在线多元解纷机制提出明确要求，此项工作在广东、福建、山东等地开展试点。
以广东省为例，广东省住房和城乡建设厅与广东省高级人民法院联合行动，目前首批已有3个调解组织和58名调解员成功入库，指导9家省级行业协（学）会组建省住建联调委；广东各级法院亦积极推进多元化解工作，全省去年调解住房城乡建设领域纠纷15.7万件，调成率60%。后续各级法院将与各级住房城乡建设部门建立完善诉调对接工作机制，加强多元解纷机制的司法保障，从源头上预防和减少类案多发高发，推动从事后治理到事前治理的转变。
4. 2023年度及未来房地产争议主要特点
2023年及未来的房地产争议主要特点如下：一是群体性诉讼现象较为突出，在房价下行期，业主会通过投诉、信访、行政诉讼、民事诉讼等形式更大范围、更长时间地主动“维权”，这也提示开发商，在行业非上涨期，企业在设计、建设、销售等环节更加需要提升合规管理性；二是房企爆雷导致金融借款合同纠纷、信托、基金、票据等其他融资类纠纷、合作开发纠纷、商品房委托代理合同纠纷、建设工程施工合同、劳动纠纷等持续增加；三是在行业大调整期，部分案件具有较强的社会属性，政府和法院的处理会考虑到行业、社会稳定性，新的审判规则和指导原则会持续出现；四是房地产争议通常涉及土地管理部门、房屋管理部门、自然规划部门等行政部门，增加了房地产纠纷解决的复杂性，但同时促进房地产争议多元解纷机制建立和完善；五是房地产从传统的纯境内争议延伸到跨境争议，包括中国恒大、碧桂园在内的大型房企的破产清算及债务重组往往涉及包括中国内地、中国香港以及美国、开曼群岛、英属维尔京群岛等诸多司法管辖区借助诉讼、仲裁、破产、谈判等多重程序实施，也对我国房地产行业涉外和跨境争议解决服务提出了新的需求。
二、新出台的法律法规或其他规范性文件概述
回顾2023年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号，2023年12月4日发布，2023年12月5日起实施）（以下简称《合同编通则解释》）及《中华人民共和国公司法（2023年修订）》（主席令第15号，2023年12月29日发布，2024年7月1日实施）（以下简称新《公司法》）等民商事基础规范更迭发布，创新公司制度，对诸多合同规则及商事实践作出细化指引。国土空间规划及“多规合一、多证合一”、农村土地承包经营制度等得到进一步深化落实。
因房地产市场供需两端持续低迷，2023年房地产法规政策持续宽松，着力纾困解难、防范化解风险、规范市场秩序、推动转型发展及激发交易活力。购房人权益保障、房地产矛盾纠纷调解化解机制亦得到深化、完善。
1民商事基础规范
1.《合同编通则解释》完善、创新并细化合同规则，回应实践疑难问题，为商事实践提供更具体、明确的指引。
回应立法及实践，《合同编通则解释》对合同成立、合同效力、合同履行及变更、违约责任、代位权诉讼、撤销权诉讼等内容作出诸多可操作性的解释。比如：明确代位权诉讼不受债务人与相对人之间管辖协议或仲裁协议约束；明确债权经生效法律文书确认非债权人行使代位权之前提、债务人怠于行权为“不履行对债权人的到期债务，又不通过诉讼/仲裁向相对人行权”，放宽债权人行权条件，更注重保护债权人权益等。总体而言，《合同编通则解释》更重视实质公平，并对实践中的痛难点作出更具体、明确的解释，更具实操指导意义，也将对房地产、建设工程行为规范及纠纷处理产生重大影响。比如《合同编通则解释》第4条第1款明确中标通知书到达即视为合同成立，则即使一方拒绝签订书面合同亦不影响合同成立及内容的确定，且拒不履行义务一方将承担违约责任而非缔约过失责任；又如第22条第1款明确了法人/非法人组织代表权行使时印章瑕疵的冲突处理规则，更实质注重有权代表之意思表示的效力，对建设工程领域频发的印章瑕疵问题解决提供重要指引。
2.新《公司法》
多方面迭代现行公司制度，房企对公司设立、治理、股权合作等需提升合规性，可能出现阶段性、规模化的股权合作变更及退出、减资、公司治理等争议。
新《公司法》在公司资本制度、公司治理、股东权利保护、董监高责任等方面对现行公司制度了较多修订及创新，比如：落实实缴注册资本（有限公司新增5年认缴期限、发起设立的股份公司需实缴出资），强化资本充实制度（股东失权、董监高对股东出资的监管及连带责任等），增强董监高义务及责任，改革公司治理结构（不设监事会的单层治理结构、新设审计委员会等），放宽股东对外转让股权限制，简化公司登记、减资及注销部分流程等。
新《公司法》全面加强股东出资责任、董监高合规履职义务及责任，并设置更为灵活的公司治理模式，也更强调债权人保护，立法变化将对商事实践和公司治理产生深远影响。一方面，前述变化将进一步推动房企治理、经营及交易规范化、精细化；另一方面，在注册资本方面，以往房企注册资本的标的大多金额巨大但实缴期限很长，未来，房企或将对公司设立及出资金额、期限的设置更为审慎，并调整交易策略（如退出股权合作、更严苛选择合作对象等）、经营策略（如减资、注销公司以减缓资金压力）、公司治理结构及权责分配等，或出现阶段性、规模化的股权合作变更及退出、减资、公司治理等争议纠纷。
此外，新《公司法》第23条所明确的“横向人格否认”，会对房企的管理产生更规范的要求，以往，房企为统筹管理，常为开发项目等目的设立多个公司并共用办公、人员、经营地址等，且常存在多个公司间资金统筹利用情况，今后，如被认定为资金混用、利益互相输送等混同情况，或将引致关联公司之间连带责任。以上立法变化，会使得房企的母子公司、兄弟公司、关联公司之间的管理更加规范。
2土地制度
1.《自然资源部办公厅关于严守底线规范开展全域土地综合整治试点工作有关要求的通知》（自然资办发〔2023〕15号，2023年4月23日发布、实施）
该通知创建了“规划编制—用途管控—项目实施—土地指标配置—资金筹措—城乡协调发展”的国土空间治理新模式。
从严守农业空间、生态空间、城镇空间“三区三线”划定成果、保护耕地和永久基本农田、维护群众合法权益等方面明确土地综合整治试点工作底线，落实国土空间规划、土地集约利用等要求，推动土地高效配置发展。
2.《自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发〔2023〕69号，2023年5月4日发布、实施）
该通知提高用地规划建设审批及监督质效，要求加快推进地方各级国土空间总体规划编审、及时开展详细规划编制或修编；进一步精简规划用地审批环节（如鼓励同步核发市政基础设施和标准厂房建设项目建设用地规划及建设工程规划许可“两证”、探索“交地即交证”等）；要求依据规划审批城镇用地并分类规范建设工程设计方案审查等加强规范管理规划用地；推进用途管制全周期数字化管理。该通知进一步统筹规划、建设、管理三大环节审批事项，将提高审批效能和监管服务水平。
3.《农村土地承包合同管理办法》（农业农村部令2023年第1号，2023年2月17日发布，2023年5月1日实施）《农村土地承包合同管理办法》承接、细化《中华人民共和国农村土地承包法》农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”制度，对作为土地承包经营权法律依据的农村土地承包合同加强规范管理，充分保障农民财产权益。一方面，《农村土地承包合同管理办法》明确农村土地承包方案的制定及实施要求，从民主选举和决策、公示等方面充分保障农民参与权、知情权及监督权。确立同属一个集体经济组织的土地承包经营权互换、转让的程序及要求，明确未经发包方同意的土地承包经营权转让合同无效。另一方面，通过健全农村承包地信息平台及信息库、确立土地承包经营权调查制度加强对农村土地承包经营的精细化管理及监督。
3房地产供给端
2023年，房地产供给端政策持续宽松并逐步深入，从金融支持、税收减免等方面助力企业资金减压，探索、深化保障性住房建设、城市更新、不动产基金等发展着力点助力房地产市场，同时，也进一步落实要求“交房即交证”等，规范建设交付。
1.金融支持
金融利好持续释放，为房企融资、纾困、保交楼等提供多方面支持，改善房企融资渠道及环境，缓解房企资金压力。
6月，《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》（中市协发〔2023〕105号）明确发挥债券融资支持作用，为民企发债融资提供多种增信支持，支持企业以债权，不动产、基础设施收费收益权等各类资产发行资产各类结构化融资。7月，《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（银发〔2023〕141号）延长“金融16条”适用期限，深化保交楼金融支持；《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》提出系列举措，强调完善融资支持政策制度，健全融资风险市场化分担机制，完善拖欠账款常态化预防和清理机制等。此后，《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》（发改投资〔2023〕1004号）、《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》（发改体改〔2023〕1054号）等支持政策陆续出台，进一步提出优化民间投资支持、推动民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等重要举措。11月，《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》（银发〔2023〕233号）提出支持民营经济的25条举措，鼓励银行按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房产金融需求。2024年1月5日，《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号）发布并提出各地级以上城市建立房地产融资协调机制，根据房地产项目开发建设情况及开发企业资信、财务等情况，根据公平公正原则，提出并向本行政区域内金融机构推送可给予融资支持的房地产项目名单。此“白名单”举措有效落实了房地产金融支持措施，助力房企资金及建设交付减压。
2.税收支持
从保障性住房及不良债权处理等方面深化税费减免措施，推进房地产重点着力点发展及房企债务化解。8月，《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第33号）明确延续公共租赁住房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税等政策至2025年12月31日；《关于继续实施银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第35号）完善以物抵债税费减免政策，明确对抵债资产免征契税等政策自2023年8月1日执行至2027年12月31日。9月，《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2023年第70号）明确自10月1日起，实施对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税等减免税收措施，从保障性住房供地、建设、交易等环节全面降低成本。
3.其他发展着力点深化
加大保障性住房建设以推动商品住房与保障性住房“双轨”运行，城市更新温和过渡至“留改拆”并举、创新并深化城中村改造试点工作，探索消费基础设施REITs发行、放开私募基金投资存量商品住宅限制、全面推进乡村振兴，为房企消化存量资产和转型提供更多选择，也为房企带来冲击与挑战。
（1）保障性住房建设
7月，国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》（国办函〔2023〕70号，以下简称《扩大消费措施》）提出支持刚性和改善性住房需求，如扩大保障性租赁住房供给、持续推进老旧小区改造（如加装电梯）等。
9月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号，以下简称《指导意见》）提出加大保障性住房建设供给，强调回归商品住房的商品属性；探索存量商品住房改为保障性住房；明确保障性住房建设用地划拨，售价以土地与建安成本及微利确定、配套设施与住宅同步规划建设交付，封闭运营及配售管理、实施税收优惠。指导意见深入回应中央政治局会议提出的“三大工程”中规划建设保障性住房之要求，被广泛解读为保障性住房及商品住房“双轨”运行，各地亦纷纷响［如广州市人民政府于9月发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2023〕49号），加快推动保障性住房建设］。保障性住房的推广建设或对商品住房市场造成一定程度的冲击，也或成为房企转型发展的契机。
（2）城市更新
7月，《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）从坚持城市体检为前提、规划统筹、完善精细化城市设计管理、建立多元化可持续实施模式等方面要求各地扎实推进城市更新，并从“防止大拆大建”过渡为“留改拆”并举之底线；《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出对超大特大城市的城中村分类采取拆除新建、整治提升和拆整结合的改造方式，坚持依法征收、净地出让，鼓励多渠道筹措改造资金，原则上在城中村改造中按一定比例建设保障性住房；《扩大消费措施》亦强调推进超大特大城市城中村改造。9月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），明确在北京、深圳等43个城市开展原则上为期4年的低效用地再开发试点工作，未纳入试点范围的超大特大城市及具备条件的城区常住人口300万人以上的大城市亦可参照实施城中村改造项目，并从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障四个重点开展试点探索，提出探索“规划、储备、开发、配套、供应”五位一体的收储模式、零星地块与相邻地块整体供应的产业供地模式等操作路径。
新的城中村改造政策对部分城市现行城中村改造模式产生了颠覆性影响，如深圳长期实施搬迁补偿与建设用地受让均为同一主体的一二级联动开发模式，而在回应中央要求的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）中，则变更为以净地入库为节点的一二级分割开发模式，市场主体仅可作为前期服务商介入协助项目以获取微利收储补偿金。对于不满足可继续按旧模式实施的项目，即使企业已经介入开展工作，也可能被动失去项目开发权益；即使可继续按旧模式实施，企业也面临未按期完成相关工作而被清退的风险。市场预测这会给旧的相关从业者及相关项目推进者带来巨大的挑战；企业或可探索整治提升、整拆结合类实施模式，寻求新的利润增长点。
（3）不动产基金
3月，《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）、《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》首次拓宽试点资产类型至消费基础设施，并限制项目发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务，避免为商品住宅开发项目变相融资，落实项目发行要求、申报流程、回收资金使用、运营管理等内容。此后，《关于促进家居消费若干措施的通知》（商消费发〔2023〕146号）拓宽消费基础设施REITs发行范围至家居卖场等商业网点项目、《扩大消费措施》也再次强调支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。消费基础设施REITs可能成为房企盘活存量资产新方向，10月26日，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT作为首批4只消费基础设施公募REITs产品正式上报并获受理，华夏金茂商业REIT已于2024年1月22日至26日正式发售。
不动产私募投资基金方面，中国证券监督管理委员会（以下简称证监会）于2月20日宣布启动不动产私募投资基金试点工作。同日，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（中基协发〔2023〕4号）发布，不再限制私募投资基金投资热点城市普通住宅地产项目，明确将存量商品住宅纳入投资范围，明确可以基金财产为不动产基金自身融资或基金下设的SPV公司等提供担保以拓宽资金来源，为房企盘活存量资产提供更多选择。
（4）乡村振兴
1月，《中共中央 国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》发布，提出进一步振兴乡村并部署一系列工作：通过强化耕地保护和用途管控、强化水利基础建设、增强防灾减灾能力等巩固加强基础设施建设。此外，还综合运用各种手段提升农业科技建设、推动农村发展高质量产业（包括但不限于助力农产品加工流通、培育支持乡村服务业等新业态新产业），持续支持农房排查安全隐患并进行危房改造和抗震改造等。
4月，《关于银行业保险业做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的通知》（银保监办发〔2023〕35号）发布，提出重点支持乡村地区新产业新业态（如农产品精深加工、物流建设、农业园区等），并落实“构建层次分明、优势互补的机构服务体系”健全农村金融服务体系、对不同经营主体针对性制定差异化贷款政策（贷款利率、期限）等（如开发性、政策性银行聚焦支持基础设施，商业银行支持各经营主体）等方面创新涉农金融产品和服务模式，致力解决农村地区金融增信难题，同时加强涉农信贷风险管理及监管质效。
6月，《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》（银发〔2023〕97号）发布，意见提出要探索发展特色信贷产品，如排污权、林业碳汇预期收益权、合同能源管理收益权抵质押等。该意见提出要强化对乡村基础设施建设的金融支持，提升对新市民的金融服务，包括但不限于针对性创新开发信贷产品，“鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展”，从而强化金融对保障性租赁住房建设融资的支持力度。此外，该意见还提出要通过探索“农村产权确权颁证、抵押登记、流转交易、评估处置机制”来推动农村产权交易和搭建融资平台；探索通过人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统的登记来支持与保障乡村的特色担保融资业务，如活体畜禽、农业生产设施设备、农业仓单、品种权（证书）、应收账款等；推广农村地区的抵押质押贷款业务，如农村承包土地经营权、集体经营性建设用地使用权等。
（5）深化“交房即交证”实践
“交房即交证”已在多地试点实践，2023年10月，《关于进一步做好地籍调查工作的通知》（自然资发〔2023〕195号）再次要求推进竣工验收阶段，设定房地一体不动产单元、开展地籍调查、支撑规划用地核实、房屋首次登记、“交房即交证”等工作。相关文件及实践已对办证时间、流程、转移登记等提出一定要求，开发商需提前做好房地产交付项目转移登记的准备，亦需对应处理有关合同条款并及时与购房人、政府部门对接办证事宜。
4房地产需求端
2023年，房地产需求端限制持续放松，推动购房“降本增效”刺激需求增长，着力保障商品房消费者优先权利、规范房地产经纪服务。
1.限制持续松绑
“带押过户”、“认房不认贷”、降首付、降利率、放松限购及限价等组合落地，全方位降低购房成本、提高交易效率、刺激购房需求。
3月，《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）发布，要求各地做好不动产“带押过户”，并将“带押过户”范围限定为“在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期”以防控风险。各地纷纷响应，如武汉、深圳相继发布《关于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》（武自然资规发〔2023〕2号）、《深圳市不动产“带押过户”登记申办指引》等，通过支持“带押过户”减少二手房交易成本、提高交易效率、助推存量房市场增长。
7月，《支持协调发展税费优惠政策指引》提出个人销售住房减免增值税、个人销售或购买住房免征印花税及土地增值税等多项涉房税费减免。8月，《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）将居民换购住房个人所得税退税政策延续至2025年12月31日；《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）则推动落实首套购房贷款“认房不认贷”，各地相继贯彻落实。
8月，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（银发〔2023〕173号）、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（银发〔2023〕174号）（以下简称两通知）出台，统一要求全国首套住宅和二套商业性质个人住房贷款的最低首付比例分别下调为不低于两成、三成，一并下调了二套住房利率下限。两通知不久即在各地落实，如深圳于9月调整优化个人首套住房及二套住房贷款利率下限，并下调此前二套住房最低首付款比例至40%。
据相关统计，2023年，广州、南京等多城放松限购，其中南京、大连、武汉等全面取消限购；厦门、福州等城市放松限售，其中福州、郑州、合肥等城市解除限售。
2.商品房消费者权利保障
最高院发文明确商品房消费者特定条件下房屋交付请求权及房屋价款返还请求权优先，规范房地产经纪服务，保护购房人权益。
4月20日，最高院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），明确消费者“以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”时的房屋交付请求权和“房屋不能交付且无实际交付可能”时的房屋价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。本次批复回应了近年“烂尾楼”购房人权利保护难题。《住房城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）则要求房地产经纪机构明码标价、合理收费、规范签订交易合同、加强购房人个人信息保护等，维护购房人权益。
5房地产争议解决
市场下行浪潮下，房企“爆雷”、楼盘“烂尾”、购房人“断供”等层出不穷，相关纠纷频发、群体性事件滋生。对此，我国进一步强调调解化解纠纷，建立诉调对接机制，以期推进多元化解纷止争。
9月，最高院办公厅与住房城乡建设部办公厅联合印发的《关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》提出，建立住房城乡领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制，运行人民法院调解平台以及时高效解决矛盾纠纷，明确经住建纠纷调解组织调解达成的调解协议具备民事合同性质，经法院审查裁定有效且主体、给付内容明确的调解协议可申请强制执行，明确调解效力及权威性，衔接诉调、促进房地产领域诉源治理。
6小结
2023年，公司制度、合同规则均迎来较多创新，国土空间规划及土地利用质效提升深化夯实，房地产供需两侧利好频发、限制全面放开并在地方各层级逐步响应、落实；既从建设交付办证和购房人权利保障等方面规范市场健康运行，也在保障性住房建设、城中村改造、不动产基金等赛道开拓新的发展点以引领行业转型可持续发展，并深化行业纠纷多元解决机制。前述多套“组合拳”为市场企稳回温、房企纾困转型、融资出清及优化经营、治理和购房人正当权益保障、争议化解提供多个抓手，但部分改革（如保障性住房建设、城中村改造等）也给市场及企业带来冲击和挑战，不排除在一定期限内出现规模化、类型化的争议，还有待相关制度的深化实践回哺制度设计。
三、典型案例
1房地产投融资纠纷：较多纠纷涉及合同性质和效力
随着房地产投资持续收缩，较多投资机构陆续收回对房地产项目的投资，过去较多投资人设计的“名股实债”模式效力及性质如何认定？-1.基本案情某市财政局、某城投公司、某基金公司、某国资公司签订《基金投资协议》，约定基金公司向城投公司投入4000万元用于项目建设，为确保基金有效投入、使用合规，城投公司将4000万元投入国资公司，由国资公司通过增资入股方式投入项目公司。2016年，某国资公司、某股份公司、某地产公司（即项目公司）与自然人欧某签署《投资合同》，约定：国资公司向地产公司增资4000万元用于项目建设，国资公司占地产公司40%股权，股份公司占股60%。合同约定项目建设期届满后，由股份公司回购国资公司持有的地产公司的40%股权，地产公司、股份公司关联方为该回购义务提供股权质押担保。合同签署后，国资公司转账4000万元，履行了出资义务。2021年底项目建设期满，股份公司未按约向国资公司交纳股权回购准备金，故国资公司诉至法院，要求股份公司立即回购股权、并支付回购款、违约金、投资收益等。2.争议焦点本案主要争议焦点之一是案涉《投资合同》的性质（是股权还是债权）及效力问题。3.裁判结果一审法院认为：案涉投资方式符合国家政策，不违反《公司法》及行业监管规定。在实践中，基金通过增资入股、逐年退出及回购机制对目标公司进行投资，是符合商业惯例和普遍交易模式的，不属于为规避监管所采取的“名股实债”的借贷情形。具体为：第一，《投资合同》实际上是典型的股权投资协议，在商事投融资实践中，投融资双方约定，由融资方（包含其股东）给予投资方特定比例的利润补偿、按照约定条件回购投资方股权，投资方不参与融资公司具体经营管理的情况非常普遍。利润补偿和股权回购约定本身也是股权投资方式灵活性和合同自由的体现，而非“名股实债”。对于此类条款，只要不存在法定无效事由，不违反《公司法》上关于利润分配、公司资本管制的强制性规定，即为有效。且投资期限内，国资公司作为股东对外仍承担相应责任和风险的。第二，国资公司已依法取得股东资格，且在《投资合同》明确约定了国资公司享有表决权。虽然国资公司不直接参与地产公司日常经营，但不能据此否认股东身份。第三，《投资合同》约定固定年投资收益率为1.2%，远低于一般借款利息。《投资合同》的签订及履行中，签约各方对背景、交易目的、条款内容均知悉，且地产公司实际获得了经营发展所需资金。综上，国资公司与地产公司之间并非借款关系，而是股权投资关系。《投资合同》是各方真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法律的强制性规定，真实合法有效。4.纠纷观察（1）“名股实债”并非一个严格的法律概念，而是地产行业常见的一种融资工具和投资安排，早期主要出现在地产行业。部分地产公司为降低资产负债率、减少授信额度占用等限制，加上信托、基金等投资主体为降低投资风险、获取固定收益率，而创新的外观为股权投资、实质为债权债务关系的模式。近年来，房地产行情逐步下行，较多投资主体急于收回投资、退出房地产项目，进而引发诸多纠纷。该类纠纷中，投资合同往往约定较高收益率，而为降低收益率，接受资金方或会主张交易性质为“名股实债”，故处理此类合作纠纷的先决条件是先确认合作协议的性质到底是债权投资还是股权投资。（2）关于“名股实债”的性质认定，法院在认定债权关系还是股权关系时，不再局限于以往的核心三要素“存在股权回购条款+投资收益率固定+不参与目标公司实际经营”，而是综合多因素考量，如本案中，虽然《投资协议》存在股权回购条例、收益固定、投资主体不参与地产公司经营等情形，但法院最终认为《投资协议》并非债权债务性质，笔者认为核心原因之一，为投资收益率低于一般借款利息，按照正常商业逻辑，如为“名股实债”，往往约定高于一般借款利息的收益率。法院认定合同性质时，一般会考虑的相关因素如下：1）交易架构是否存在“到期履行股权回购”的条款（债权投资往往存在股权回购条款，约定无条件到期赎回）；2）投资主体是否获取固定收益率的投资收益且收益高于一般借款利息，而非不确定性的股东分红（债权投资回报往往固定且高于一般借款利率，即投资主体不承担投资风险，保本保收益，而股权投资回报具有不确定性）；3）投资主体是否行使股东权利、参与目标公司经营管理（“名股实债”情形下，投资主体作为新股东往往不参与目标公司经营管理、不行使主要股东权利，而仅是知情权、监督权）；4）投资主体的股权受让价款是否公允合理（部分被认定“名股实债”的情形，原因之一是股权受让价款严重不符合市场价格）；5）是否有相应的担保措施（“名股实债”情形下，往往设置抵押、质押担保措施）；6）是否签订其他协议以表明真实的交易（部分“名股实债”情形，交易方签署其他文件明确借款）；7）是否涉及第三人的利益（如涉及第三人利益，法院倾向认定为股权交易，以维护第三人的利益）。（3）即便协议被认定“名股实债”，并非必然无效。根据《民法典》第146条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。故如合作协议被认定“名股实债”，假设不存在无效事由，则虚假意思表示的股权交易关系无效，但隐藏的债权债务关系原则上有效［如北京市高级人民法院出具的（2021）京民终499号民事判决书以及最高院出具的（2021）最高法民终35号民事判决书，合作协议虽被认定并非股权投资而是债权债务性质，但由于不违反法律、行政法规的强制性规定，而被认定有效］。当然，假设协议存在违反法律、行政法规强制性规定、违背公序良俗等，则或将被司法机构依据《民法典》第153条以及《合同编通则解释》第14条等规定，认定无效。（4）实操建议：作为投资方，在签订相关协议时，要明确协议性质（不仅是名称、表达方式，更需要协议的内容与性质一致）且设置足额担保，确保无论合同性质如何认定、投资权益合法且能如实收回。
2破产引发的合作纠纷：是否一方破产，未全面履行完毕的合同必然要被解除
房地产公司或其合作方进入破产后，《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第18条是否导致“双方均未履行完毕”的合同必然解除，房地产企业的特殊性能否挑战“履行权”的限制？1.基本案情2010年，甲公司与乙公司、自然人丙签订合作开发协议，约定：乙公司、丙将其原持有丁公司（项目公司）的100%股权全部转让给甲公司，且乙公司、丙通过项目公司负责项目的拆迁、专项规划等工作，乙丙方收取股转款、合作费用并包干拆迁等成本，甲公司负责拆迁费用、建设资金并负责开发建设且向乙丙支付合作款。协议签订后，乙丙方向甲方转让了全部股权，甲公司向乙公司支付了数亿元合作款，甲方投入了数十亿元拆迁费用，项目拆迁约95%时，2020年，乙公司进入破产程序，管理人以合作协议双方均未履行完毕为由，根据《破产法》第18条，宣布解除合作协议。甲公司提起诉讼，诉求法院判决解约通知无效、不产生解约效果。2.争议焦点合议庭总结了四个争议焦点：（1）股权转让协议是否独立于合作开发协议及补充协议，是否属于双方均未履行完毕的合同；（2）乙公司是否已经履行完毕合同全部义务；（3）乙公司如果履行完毕合同主要义务，该合同是否属于《破产法》第18条规定的双方均未履行完毕的合同；（4）如该合同属于双方均未履行完毕的合同，根据《破产法》第18条，管理人在本案中决定解除是否有利于整体利益最大化。3.裁判结果深圳中院认为：《破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”对于上述“未履行完毕的合同”这一概念在实践中存在“未履行合同全部义务”和“未履行合同主要义务”两种不同理解方式。上述法律之所以赋予管理人解除或者继续履行合同的权力，一方面是为了尽快明确债务人所涉及的市场交易活动是否继续进行，从而将因债务人破产带来的交易不稳定状态尽快结束，减少破产对正常市场行为的影响；另一方面也是赋予管理人选择的权力，增进债务人的财产，从而实现债权人利益最大化的目的。因此，在适用《破产法》第18条时，管理人应当以债务人财产价值最大化为原则，但同时应兼顾合同相对方利益，减少债务人对社会交易行为的影响。因此，在判断某一交易行为涉及的合同是否属于“未履行完毕的合同”时应当考量该债务人和合同相对方是否均未履行完毕合同主要义务或者关键性义务，而不应简单适用“全面履行”原则。如果任意一方当事人已履行完毕合同的主要义务、关键性义务，只是合同的附随义务、非关键性义务未完全履行，如通知、协助、告知等义务，那么该合同不应视为破产法制度下的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，对该类合同，管理人无权行使解除权。4.纠纷观察（1）当前特殊的历史环境：较多房地产企业破产，导致诸多房地产企业签署的尚未履行完毕的合同，被破产管理人依据《破产法》第18条通知解除，或被合同主体主张依据《破产法》第18条主张解除。然而房地产企业的标的物不同于交易市场普通买卖的标的物（如货物买卖合同，出卖人交付货物、买受人支付价款即履约完毕），其签署的合同尤其是合资、合作开发房地产项目协议履约周期较长，各方权利义务诸多、合同金额巨大、合作流程复杂。如房地产企业或合作方破产后，该类双方均未履行完毕“全部”义务的合同，即被破产管理人通知解除或视为自动解除，或会导致合作协议所涉项目陷入“烂尾”，反而损害破产企业及其诸多债权人、公众利益、关联方的利益。故本案作出了有创新、更符合立法本意且更适应当前特殊行业情形的判决。（2）本案核心在于，如何界定“双方均未履行完毕义务”，当前司法实践中争议较大：目前，《破产法》及其他法律均未对“双方均未履行完毕的合同”进行具体规定。从司法实践来看，法院较为保守，多数判决认为如存在合同义务未履行完毕，则视为该方未履行完毕合同义务；少数判决认为主要义务未履行完毕才视为未履行完毕的合同。学术界与法院类似，少数观点认为不能理解为对合同所有条款不打折扣地全部履行完毕，将均未履行完毕限制于合同主要义务或者关键性义务，在判断复杂商事交易合同的语境下更为合理。例如，王欣新、张思明在《房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行》一文中认为：“对破产法上的双方均未履行完毕，不能理解为对合同的所有条款全部履行完毕，只要合同的主要义务或者关键性义务履行完毕，能够实现双方签订合同的实质性目的，即为履行完毕。”齐树洁主编的《破产法研究》认为，“《企业破产法》所规定的未履行的合同，应是指双方当事人对合同中规定的主要义务均尚未履行的合同”。笔者认为，基于房地产行业及房地产企业的前述特殊性，以及当下房地产企业频频爆雷、进入破产程序的背景，在破产案件处理中，针对房地产企业签署的合同，破产管理人应当平衡破产企业的债权人、其他当事人的正当利益，包括考虑解约是否涉及公共利益（如涉及较多被拆迁户）、是否涉及合同主体之外的关联方的合法利益（如总包合同项下其他关联方分包单位、供应商、实际施工人、农民工等），重点考虑合同项下“主要义务”的履行情况，谨慎行使“合同解除权”。上述案例，具有一定的示范性和前沿性，但在司法实践中并不具有普遍性。在房地产行业持续下行期间，土地合作、城市更新等周期性较长的合作项目中，一方破产的可能性大大增加，各方在签订相关合同、履行相应协议，尤其是一方出现债务危机时，要充分认识到《破产法》第18条可能产生的合同被解除的风险，需要提前、主动、积极应对。
3房屋买卖合同群诉纠纷：开发商的广告宣传或会构成合同内容、涉及违法建筑无法兑现的，开发商会承担违约、赔偿责任
随着房地产市场下行，在房价上涨的黄金时期的较多不规范做法成为购房人主张索赔的重要依据，当宣传符合法定条件、不能兑现时，开发商会承担违约责任，尤其是开发商的宣传涉及违规改造时。1.基本案情王某等购房人与甲公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定由王某等购房人购买坐落于深圳某项目的房产（规划用途为办公、层高为4.5米、交付标准为毛坯）。销售过程中，甲公司的宣传资料、销售说辞中存在该房产为复式户型等内容，但买卖合同中未约定。后甲公司向购房人交付了毛坯房产，购房人进行室内装修搭板实现复式、居住户型时，被政府部门发函告知涉嫌违建并要求拆除。尽管后续客观上未实际拆除复式户型，但王某等购房人认为甲公司实际交付与宣传不符构成违约，因此向法院提起诉讼，要求甲公司按每套房产的购房款30%的标准向王某等购房人赔偿损失。2.争议焦点本案焦点：一是涉案房地产项目复式户型的宣传是否构成要约；二是甲公司是否应承担赔偿责任及如何认定赔偿标准。3.裁判结果法院认为，甲公司通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式涉案房地产项目可装修成室内二层的复式户型，已经明确、直观地进行了展示，其描述明确、具体，因此认定涉案房产可装修成复式户型的宣传构成要约。甲公司未经规划许可，允诺购房人可进行隔层搭建，违反了建设工程规划，有关约定应当认定为无效。依常理，在经过许可或者审批可搭建成复式户型的情况下，购房人会愿意以更高的价格购买案涉房屋；相关部门的告知信虽引发一定程度的担忧，但涉案房产大部分购房人已将隔层搭建完毕并实际使用，实质上并未对其权益造成现实影响。法院综合考虑双方当事人的主观过错、宣传为复式户型所造成的影响、房款总价、房屋现状等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情确定甲公司按照每套房产的购房款的2%赔偿损失。4.纠纷观察（1）本案较典型：在当前的经济及市场环境下，办公类、商业类产品去化周期长、去化难度越发增大，市场接受度较差。部分开发商或改造装修公司推出了办公/商业改造成为具有居住功能的产品。但此类产品多涉及违规改造、宣传不实，尤其在房价下跌情形下，引发较多行政立案和处罚、民事群体诉讼纠纷。本案是“商办改住”的典型案例，涉及开发商宣传“居住用途”是否构成要约以及“商办改住”项目被政府部门查处情形下开发商责任承担问题。（2）实践中，对于“商办改住”项目，开发商在销售时多会通过宣传页、样板房对房屋的“居住用途”进行宣传，并通过第三方改造或购房人自行改造等方式实现房屋的“居住用途”，同时在买卖合同中明确写有“商业”“办公”等。但尽管有上述风险规避措施，一旦项目实现不了居住功能或房价下跌，往往会被购房人以“违建”“虚假宣传”等理由向政府投诉或向法院起诉要求退房或索赔经济赔偿，滋生群诉。政府或法院可能会“穿透式”分析认定是房地产企业主导的改造事项，如同本案，法院从交易的实际情况出发，认定开发商宣传对居住类型的“复式”宣传明确且具体，构成要约，开发商如违反则应当承担违约责任。即便房屋违法搭建客观上虽已经实现，实质上也未对购房人的权益造成现实影响，但法院根据公平原则和诚信原则，并综合考虑双方当事人的主观过错、开发商宣传为复式户型所造成的违规改造等恶劣影响，结合房款总价、房屋现状等因素，最终判令开发商给予购房人一定赔偿。结合广东省高级人民法院于2023年11月9日发布的《房屋买卖合同纠纷典型案例》之“连某诉莫某、朱某房屋买卖合同纠纷案”，上述案例彰显了法律对违法建设交易、不实宣传的否定性评价，对规范房地产交易行为具有警示作用。在市场下行期，开发商更应当在建设销售过程中合法合规，任何违规建设、不实宣传、误导客户等行为均更大概率会被追究责任，故，开发商对特殊、重大事宜，不仅不能误导客户，还需主动、全面提示客户，避免不必要的纠纷。
四、热点问题观察
1实务热点观察
1.实务热点一：城市更新
城市更新受到重点关注。一方面，旧的城市更新项目因为市场预期调整，较多难以推进、发生纠纷；另一方面，新的城市更新模式更加迭代，包括既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力社区打造、城市功能完善、城市基础设施更新改造、城市生态修复和城市历史文化保护传承等方面，需要在立法、政策上创新。
（1）在城镇老旧小区改造和既有建筑更新改造方面，2023年全国开工改造城镇老旧小区5.37万个、惠及居民897万户，共完成投资近2400亿元，超额完成年度任务。城镇老旧小区改造的一个重点和突出问题就是既有住宅加装电梯。2023年11月8日，为了明确改造过程中的行为指引、为司法裁判提供方向，最高院、住房城乡建设部联合发布老旧小区既有住宅加装电梯典型案例。从老旧小区改造的纠纷情况来看，不仅包括改建、重建建筑物及其附属设施的行为应由业主共同决定的事项，以及因改建行为受到影响的业主的权利救济，还包含着对改造事项大量实施之后，在使用过程中造成的纠纷。该批案例中从低层住户的适度容忍义务，宣贯有利生产、方便生活的原则等方面倡导业主坚持自愿平等、友好协商、兼顾公平的原则，弘扬社会主义核心价值观，对加装电梯改造遇到的各类纠纷提出了解决方案。
（2）在完整社区建设和城市功能完善、城市历史文化保护传承等方面，近年来形成了一批典型案例，其中最有特色的城市更新类型即为“城市微更新”“轻改造”，主要特点是最大限度保留社区的原有机理、建筑本体结构和建筑格局，在不影响社区原有生活气息的情况下，通过统一规划设计，融入时尚元素，改造建筑立面、修缮环境设施。在上述改造案例中，如何平衡社会资本、“无证”建筑的权利人等合同各方的利益与权利保护，成为改造和运营案例中的重要问题。
（3）城市更新的法治化、规范化进程也在不断推进。经过实践检验后，多地也出台了城市更新的新规或补充说明。例如深圳市人民政府在总结2023年之前经验的基础上，发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），对城中村也即深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域改造拟进行部分调整，并将针对现有协议出让的一二级联动机制进行修改，将原有的一二级联动开发机制，修改为引入前期服务商、采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设的一二级开发分离机制。深圳市自然资源和规划局在修改说明中提到，用地出让和开发建设方面的修改主要是落实国务院相关指导意见，并强化土地市场管理。与上海、广州等城市规定允许一定条件下的协议出让不同，以上政策的实施将对深圳市现有的城中村改造城市更新操作模式带来巨大改变，可能导致原有的城中村改造项目的社会资本方、村股份公司方等各个利益相关方重新审视合作项目的前期拆迁、后期开发等各环节的投入和收益，并可能产生搬迁补偿、房地产合作开发等领域的纠纷。
此外，受市场预期下调、政策持续调整影响，较多城市更新拆除项目停滞、部分经营目标难达预期，出现了较多项目停止合作、资金方要求退出的纠纷，类似纠纷将会成为实务中的痛点和重点；未来，以城中村改造为代表，城市更新政府主导趋势进一步加强，房企（特别是民企）获取项目空间进一步被压缩，存量项目和参与方或将加速出清，现有经济关系及纠纷处理仍将面临更大挑战，法律风险防范及纠纷化解压力或将攀升。例如，由于市场因素停滞的项目已经或将被清退，其中搬迁补偿、其他开发建设经济关系清理的难度和规模巨大，存在处置过程中发生群体事件的风险；此外，已获取土地项目停缓建的，则需处理逾期未开发的土地闲置风险、对被搬迁人逾期回迁的违约责任等，这些动作可能会涉及二次拆迁谈判、换迁方案设计及风险评估等。
2.实务热点二：房地产资金紧张、合作纠纷不断，矛盾升级加剧
房地产信托风险持续暴露，房地产合作开发领域深层次的矛盾不断凸显，争议不断，将促使未来房地产合作更加重视前端的合规和风控管理。
2023年8月11日，“中信信托·君琨股权基金投资资金信托计划”项下贵阳“融创·九璟湾”项目，在印鉴外借途中发生了“抢夺印鉴”的突发情况。可见，在房地产行业爆发式增长的时代，更多项目采取了合作，但随着房地产行业持续走低，投资人更加担心投资资金的安全，希望加强对项目的控制，因此产生了更多的碰撞乃至纷争。
经过持续调整，在房地产合作领域，行业出现如下变化：
（1）越来越多的房地产企业为了控制风险，逐步减少合作，转而采取独立开发模式。
（2）合作开发房地产项目，合作方之间不仅看重硬实力，更看重软性匹配度；
（3）“简单、粗暴”式的撮合越来越少，建立详尽的合作机制的合作越来越多；
（4）资金进入房地产行业越来越规范、审慎，回归资金本身应有的“风险厌恶”特征。
随着市场风险加大、监管政策的完善，资金进入房地产行业的方式越来越规范和审慎。出现了如下变化：
（1）合规性要求提高：监管机构加大了对房地产金融活动的监管力度，企业需要遵守更为严格的融资规则和资本要求，避免违规操作。
（2）风险评估加强：投资者和金融机构在向房地产行业注入资金前，会进行更为深入和全面的风险评估，包括市场风险、信用风险、操作风险等，以确保资金的安全性。
（3）资金来源审查：资金来源的合法性和合规性成为资金进入房地产行业的重要审查内容。监管机构和投资者会对资金的来源进行严格审查，防止洗钱和其他非法资金流入房地产市场。
（4）融资渠道规范化：房地产企业的融资渠道越来越规范化，包括银行贷款、信托融资、债券发行等，这些渠道都有明确的监管政策和操作流程，提高了资金的透明度和可控性。
3.实务热点三：部分房地产企业破产及债务化解最新进展
2024年1月29日，香港高等法院对中国恒大集团发出清盘令，这标志着公司正式进入破产清算程序，也引发全球投资者和市场关注。在多次尝试提出债务重组方案以延缓清盘过程后，由于进展缓慢，未能满足债权人和法院的期望，最终香港高等法院宣布颁令清盘。这是在香港资本市场上最大规模的地产公司破产清盘案。
清盘令的颁布，对恒大集团的境内外业务都将产生深远影响。特别是对公司的后续保交楼工作以及国内外投资者、合作伙伴和债权人的利益都可能带来不确定性。恒大集团的股价在消息公布后出现了大幅下跌，被破产、重整企业将迎来“重生”或被处置资源重新利用。
与此同时，不少困境房企积极出清、自救。在全国多地宣布第一批房地产项目“白名单”落地后，包括碧桂园、融创、绿地集团、远洋集团、旭辉集团、世茂集团在内的多家房企纷纷披露公司旗下项目入围“白名单”的相关进展情况。有数据统计显示，截至2024年1月底，国内26个省170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出首批房地产项目白名单并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个，白名单项目中，84%属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，真正落实了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。此举会加快推进“保交楼”项目建设，通过市场化、法治化的手段隔离房地产企业集团的风险向房地产项目转移，有助于市场信心提升。
2学术热点观察
房地产的“执行难”问题日益突出。2022年6月21日，最高院起草的《民事强制执行法（草案）》首次提请全国人大常委会会议审议。该草案总则在执行机构和人员部分，草案规定组成专门执行机构，法官和执行员进行明确分工；在执行依据方面，草案总则规定申请强制执行时效并入民事诉讼时效概念；在分则部分，主要规定了对动产、不动产的执行方法，并规定了金钱债权和非金钱债权的终局执行内容。最高院认为，在民事诉讼法执行程序编基础上制定专门的民事强制执行法，有利于推进执行法律规范体系化、具体化。
随着自然资源统一登记的推进，“裁执分离”执行方式的探索，以及制定强制执行的专项法律规范，不动产执行问题的解决在不同层面的共同努力下将打开新局面。
在民事执行中，房地产领域因不动产登记的特殊性，容易产生权利外观和实质权利出现偏差的情况。在民事执行程序中，案外人可以依法向执行法院提出执行异议或提起执行异议之诉，要求裁定终止对标的的执行。对于执行异议之诉尚未明确的部分，许多学者提出了完善观点。
有观点认为，我国现有的案外人执行异议之诉制度仅在《民事诉讼法》中规定了关于案外人可以提出对执行程序的异议，而关于执行异议之诉的异议事由，则仅有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（2020年修正）第14条规定为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第463条第1款规定为“足以排除强制执行的权益”。对于房地产而言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定已经对占有权人对已登记的建筑提出执行异议进行了明确，但对于无法办理产权证的建筑取得占有是否能够排除强制执行尚未得到统一认识，在异议事由尚未明确到具体情形的情况下，司法实践中对于异议事由的认识和做法分歧较大。在现实情况中，司法实践已经明确了对于未取得相关规划许可的房产进行现状处置，但如何对占有此类房产的权利人进行救济，2022年发布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第21条第1款规定：“案外人就无证房产提起执行异议之诉，请求排除执行的，应当重点围绕买卖关系的真实性、款项支付情况及占有使用情况等，审查认定案涉无证房产是否属于被执行人的责任财产范畴。如果经审查属被执行人的责任财产，则对案外人排除执行的诉讼请求不予支持。”部分学者认为，对未取得规划许可的违法建筑的占有是否足以排除执行，可以参考以上程序规定，允许对违法建筑依据占有权提出执行异议并进行裁判，但不得就违法建筑本身进行认定或处理，或者判定其所有权归属。
对于各种关于强制执行程序的观点，也是学术界对于强制执行法律规范出台的希望和呼吁。相信通过新的民事强制执行法规的出台和完善，房地产强制执行程序能够更好地保护执行程序各方和案外人的权利。
五、总结与展望
总体来说，2023年全国房地产市场聚焦三个关键词，即“全面放开”“三大工程”“金融化债”。尤其是中央金融工作会议召开后，防范化解房地产金融风险的重要性和急迫性上升，围绕房企融资和流动性的相关工作陆续开展。在此基础上，展望2024年，供给端、需求端政策将持续释放，短期内有利于释放购房需求，提振市场信心。长期来看，房地产市场的发展，仍会受经济增长放缓、出生人口增速下降、人口老龄化加速以及城镇化进入减速阶段等因素的影响，房地产市场的整体预期还有待观察。这些都会对房地产的争议解决产生重大、长远影响。
1行业调整会持续，纠纷持续增加，行业合规要求会迭代
在房地产行业的整体困境仍然持续存在，且供求关系发生重大变化的大背景下，房地产买卖合同纠纷、房地产租赁合同纠纷、房地产信托纠纷、合作开发纠纷、融资纠纷、破产纠纷等仍会层出不穷、数量增加、类型迭代，且随着市场情况的持续调整，裁判原则也会发生调整和迭代。在此基础上，房地产争议解决从业人员应当及时更新并掌握业内最新动态，以更好地适应相关争议的专业化、市场化要求。各级人民法院及主要的国内仲裁机构、各地新成立的行业调解机构也应当在仔细调研的基础上，对于其中共性问题、典型问题、新问题形成一定的裁判、调解规则指引，确保裁判的一致性，提升行业自律水平，为行业的稳定健康发展提供更大力度的司法保障。
2房地产市场或持续调整分化
2023年，在重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，民企投资力度不足。至2023年12月末，除北京、上海、深圳外，多数城市响应自然资源部的建议取消了土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
展望2024年，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍；而北上深有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。在拿地主体上，央国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升，而对于中小房企而言，核心城市拿地压力增加，参与土拍的实力不足、意愿不强。反映到需求端，由于2023年土地持续缩量，若2023年成交的优质地块2024年逐渐入市，也有望对部分城市新房销售提供一定支撑。
3房企债务重组迎来新进展，民营房地产企业金融需求被支持
除前文所述的债务展期外，部分房企也会采取境外债务破产重组的方式解决境外债务违约问题。2024年伊始，碧桂园、正荣地产、旭辉集团、龙光集团、中国奥园等多家出险房企境外债务重组取得进展，2024年1月16日，碧桂园公告称，委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决公司当前境外债务风险，这也意味着2023年8月宣告违约的碧桂园境外债务重组工作进入正轨。
风险的化解随着债务重组的全流程完成方可实现，一般来说，企业债务重组流程主要包括确定重组需求、梳理资产及债务情况、制定重组方案、完成相关的法律授权及审批备案、披露重组信息、实施债务重组，走完整个流程需要9个月至1年，甚至更长时间。中国奥园于2022年1月启动境外债务重组程序，直至今年1月才实现成功重组，历时24个月。融创重组速度则较快，但也花了500多天。而备受关注的恒大，也因迟迟未能提出具体的重组方案，而进入破产清算程序。
在过去的一年，央行等多个部门发声支持合理满足民营房地产企业金融需求，如“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”、银行房地产贷款“三个不低于”等。在政策的支持和影响下，可以预见在2024年会看到更多存在财务结构优化和债务风险管理迫切需求的房企，通过债务破产重组来解决债务违约问题。
4房屋买卖纠纷（包括一手及二手销售）、群诉及信访会持续增加
房地产市场整体持续下行，导致了已购买或正在考虑购买不动产的（包括新房和二手房）购房者心态发生重大变化，进而产生了更多纠纷。另外，在互联网和新媒体的推动下，与房地产有关的群诉维权更是向着组织化、流程化、娱乐化转变。房地产企业及相关法律从业者应当高度关注并研究与房屋买卖相关的纠纷，大幅提升今后建设、销售的合规性，用全新的标准来应对未来存量市场。
5房地产投资融资、合作纠纷及不良盘活需要持续增加
房地产并购、合作是常态，在市场下行期，合作纠纷会持续增加，这会引发对行业以往的一些普遍性操作的争议，包括各类创新的合作开发协议的法律性质、合作开发项目公司僵局、控制权争夺、利润分配等问题，再结合合作开发可能涉及的经济犯罪问题都将成为行业关注的热点和迫切需要解决的问题。考虑到上述争议具有争议金额大、法律关系复杂、商业惯例运用广泛、保密要求高等特性，通过仲裁方式解决这类争议具有先天优势。因此，仲裁机构和从业人员可以更多关注这一领域并提供有效解决方案。
6更多房企纾困项目出现，市场会创新模式、衍生新争议
房企遭遇现金流动性危机以来，AMC（资产管理公司）结合其化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的资源和经验，成为房地产行业纾困的一股重要力量。
自2022年以来，全国性、地方性AMC公司纷纷入场房地产，助力停工楼盘实现复工、销售、回款。截至2023年6月末，中国东方资产累计开展房地产风险化解项目47个；中国华融资产充分运用“债权+股权”“金融+产业”等金融工具箱，以重点房企的重点项目为突破口，积极推动一批项目落地。在包括“金融16条”在内的政策支持下，AMC也在房地产纾困的实践中不断创新纾困模式，其中“共益债投资+代建代管”“传统债权收购+增量资金投入+旗下地产公司代管代建”“AMC出资+房企自主操盘”等新纾困模式，都在AMC参与纾困的房企开发项目中得以实施。在上述新模式中，因整体链条参与主体众多、项目各异，交易架构更创新、更非标，各主体之间的法律关系也更加复杂，从而衍生出更多的争议以待解决。
7持有型物业的融资法规及模式会创新
2020年4月24日，证监会、国家发展改革委（以下简称发改委）联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，至此拉开了境内公募REITs发展的序幕。近年来，随着公募REITs新发和扩容数量增多、规模扩大，REITs市场迅速发展，证监会、发改委等中央各部门相继出台多项公募REITs发展支持政策，并不断完善顶层设计、发行条款、管理规范及保障措施等。例如，2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，通过将机构投资者引入基础设施等不动产市场，促进Pre-REITs市场发展；2023年3月24日，发改委和证监会等部门分别发布政策，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。
我国REITs顶层设计逐步完善和清晰，区域试点及底层资产扩容不断推进，这为我国房地产行业带来发展新机遇，为REITs市场健康发展提供有力保证，未来REITs/Pre-REITs或将实现质的提升和量的增长，由此也可能衍生新型的法律纠纷，值得相关从业者关注。
8人工智能技术等新兴行业或对房地产行业产生巨大的影响
在过去的一年，人工智能技术飞速发展，由OpenAI开发的人工智能应用ChatGPT引起人们的热烈关注和讨论。不少人认为，人工智能技术或许在应用层面展现出了第五次工业革命的潜力。这一颠覆性技术对各个行业产生了极大冲击，房地产市场也不例外。
ChatGPT等基于语言的人工智能工具的强大之处在于拥有海量的数据且能够以一种类似于人类的方式理解和处理语言，能够自动完成多种任务。在未来的房地产市场中，人工智能技术或许可以应用于房地产的资产管理、开发建设管理、运营管理和风险管理等方面，为房地产行业提供数据支持，从而使得房地产的投资决策、开发建设、运营和资产价值更加稳定、高效和智能，对于制定科学合理的规划和决策具有重要意义。
人工智能技术对房地产行业就业市场的影响可能与其他行业的影响类似，就如ChatGPT所述，涉及数据输入、报告生成和客户服务查询等低技能和重复性任务更有可能被取代，而战略思维、创造性问题解决、强大的客户服务和关系建立等高价值和创造性的工作将继续存在。
